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沪伦通通车倒计时专家预计一季度有望运行


2019年01月20日 15:19

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  2018年全国楼市“高开低走”,从上半年“一房难求”到下半年认购率降低,在市场下行的背景下,房企拿地热情普遍不高,尽管大多数城市都增加了土地供应,但成交楼面均价及溢价率同比均走低,土地市场流拍情况也显著增多。

  中国指数研究院分析指出,2018年一线城市土地供应回落,成交方面各指标均降。上海、广州全年土地出让金走高,北京、深圳收金同比下降四成。二线城市土拍政策不断完善,土地供应与成交面积于2017年上行,收金及均价同比回落,溢价率各季度均同比下降,土地市场总体保持稳定。三四线城市承接热点城市需求外溢,供地面积同比增幅领先,成交量及收金同比走高,溢价率下滑过半。

  易居研究院研究总监严跃进认为,当前企业资金方面其实压力还是很大的,所以说开发商不主动拿地,其实也是为了防范资金面收紧和断裂的问题,这个时候确实会出现土地流拍等现象。而且很多土地限价以后,盈利空间不大,这个时候拿地节奏会放缓。类似趋势一方面说明市场降温,另一方面也说明部分开发商的投资信心其实是不足的。

  整体供应增加两成

  无论从推出地块宗数还是推出土地面积来看,2018年全国整体均有所增加。

  据中国指数研究院数据显示,2018年全国300个城市共推出土地30317宗,同比增加12%;推出土地面积128440万平方米,同比增加20%。

  其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)增长最多,宗数为10268宗,同比增加17%,推出土地面积50478万平方米,同比增加26%;商办类用地4626宗,同比增加4%,推出土地面积13175万平方米,同比增加8%。

  与供应相比,成交的增长却相对较低。

  2018年全国300个城市共成交土地25502宗,同比增加8%;成交面积105492万平方米,同比增加14%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)8046宗,同比增加4%,成交面积38931万平方米,同比增加10%;商办类用地3701宗,同比减少1%,成交土地面积10234万平方米,同比增加2%。

  整体来看,2018年全国土地出让金较2017年有微涨,杭州、上海等七城年度收金过千亿。

  2018年全国300个城市土地出让金总额为41773亿元,同比增加2%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为33969亿元,同比增加2%;商办类用地出让金总额为5048亿元,同比减少3%。

  经营性用地在所有出让金总额中占比略为下降,为93.4%,较2017年同期减少约1.3个百分点,住宅类用地占比有所回落。全国40个大中城市出让金以同比增加为主,一线城市供应面积缩水,成交面积及出让金下滑,仅上海入围同比涨幅前十;二线城市中共19个城市收金同比走高,中西部城市为主力。

  所有城市中,北海以收金65.2亿、同比增加396%占据出让金涨幅榜单头名。

  成交均价下滑超一成

  2018年房企拿地渐趋理性,成交楼面均价下滑。

  根据中国指数研究院数据,2018年,全国300个城市成交楼面均价为2159元/平方米,同比下滑11%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为3806元/平方米,同比下滑7%;商办类用地成交楼面均价为2291元/平方米,同比下滑5%。

  与此同时,各线城市溢价均有所下降,平均溢价率同比下滑16个百分点。

  具体而言,2018年全国300个城市土地平均溢价率13%,较2017年下降16个百分点。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率15%,较2017年下降19个百分点;商办类用地平均溢价率8%,较2017年下降5个百分点。

  不仅成交均价下降,全国土地流拍现象也明显增多,高溢价拿地的现象日趋减少。

  2018年1-12月,北京宅地推出楼面均价为19733元/平方米,同比下滑2%;成交楼面均价为23499元/平方米,同比下滑5%。北京2017年共7宗宅地流拍,而2013年至2017年五年之间,北京宅地总流拍数量也仅为6宗。为此,北京甚至启用了用地预申请制度,规避流拍风险。

  中国指数研究院分析认为,随着土地市场的调控深入,部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛,房企的利润空间被压缩;同时,楼市限购、限贷款等调控城市范围增大,部分购房需求被抑制,销售增速放缓,房企回款压力较大;再加上房企融资渠道持续收紧,致使房企拿地更加谨慎。土地市场流拍现象加剧。

  在中央“房住不炒”指导思想下,各城市继续“分类调控、因城施策”,发挥地方政府能动性。一方面增加土地供应力度,推出各类保障房用地,如北京、上海分别试点集体土地建设“共有产权房”和租赁住房;另一方面,为保证市场活力,部分城市也出台一些回调政策,放宽土地出让条件。2019年,部分城市或将陆续出台金融、房产、地产等层面的细则回调政策,保持房企拿地积极性,稳定市场预期。

(文章来源:华夏时报)

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投资要点:

投资机会推荐:

奥维云网发布2018年中国空调市场风云榜。2018年空调线上前五分别为奥克斯(26.02%、2720)、美的(23.37%、3104)、格力(22.12%、3886)、海尔(7.16%、3886)以及TCL(4.33%、2340);线下前五分别为格力(37.86%、4417)、美的(24.59%、3874)、海尔(11.05%、4150)、海信(5.73%、3553)以及奥克斯(3.46%、3189)。2018年畅销数据中我们认为有三点值得关注:1.线上线下行业大格局未出现太多变化,但线上奥克斯销售超出预期;2.线上线下仍有较大价差;3.线下机型较线上更新。

2018年空调传统巨头仍在线上线下占据前列,而奥克斯凭借线上渠道发力以及价格优势挤进线上前三。展望2019年我们认为空调行业或将继续维持现有竞争格局,但空调总量或出现负增长,但若出现行业龙头估值较低且行业负增长时,或是白电行业最佳配置点,建议继续长期关注家电龙头美的集团(000333.SZ)、奥佳华(002614.SZ)以及苏泊尔(002032,股吧)(002032.SZ)。

行业重要新闻回顾:

我国机器人(300024,股吧)市场规模2019年将超过167亿美元;业界认为中国洗衣机市场正迎新技术变革;扫地机器人专利战:中企“拆弹”获局部胜利等。

行情跟踪:

中信家电指数在一月第一周企稳,涨幅1.10%至8848.54,本月振幅达到3.32%。分行业来看,白电涨幅0.97%,黑电涨幅3.59%,小家电跌幅1.95%。

风险提示新冷年销售不及预期的风险、行业集中度提升不及预期的风险、三四线城市增长不及预期的风险。


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